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2022年投资美股精选3只美国办公REITs

字号+ 作者:美股头条 来源:网络 2022-01-17 我要评论

美国办公REITs(房地产投资信托基金)持有、管理和开发办公空间并最终租赁给不同的租户。这些房地产包括美国大城市的摩天大楼,以及市郊的办公园区。公司经营离不开房地产,而美

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美国办公REITs(房地产投资信托基金)持有、管理和开发办公空间并最终租赁给不同的租户。这些房地产包括美国大城市的摩天大楼,以及市郊的办公园区。公司经营离不开房地产,而美国办公REITs是专门提供此类服务的公司。
 
以下是美国办公REITs的运行机制,优势和风险,以及2022年的3只精选美国办公REITs。
 
办公REITs是什么?
 
多数办公REITs都聚焦特定的房地产类型、承租人或者地点。有些办公REITs聚焦中央商务区的多租户办公大楼,这些地区的办公空间需求旺盛,办公REITs可以维持高水平的出租率并受益于租金的稳定增长。
 
其他办公REITs聚焦大型的办公园区,将建筑物整体出租给单一的承租人并签署长期的三重净租赁协议。与此同时,有些REITs聚焦专业化的办公地产,满足特定类型租户的需求。这些房地产包括面向政府机构的高安保建筑,面向科技和媒体公司的创意空间,或者是面向生物科学公司的专业实验室空间。
 
很多办公大楼还收取额外的停车费,有些大型摩天大楼的观景台可以赚取门票销售收入。与此同时,很多办公大楼还向商店和餐厅出租零售空间。
 
投资办公REITs的优势
 
多数办公承租人签署的都是长期租赁协议,期限从多租户办公大楼的5到10年,到单一租户办公净租赁的超过10年。长期租赁协议为办公REITs提供了相对稳定的现金流,同时缓和了经济衰退带来的冲击。比如说在新冠疫情期间,多数办公REITs的租赁收入仅出现小幅下滑。
 
与此同时,办公空间的需求相对持久。很多公司现在都采用混合办公模式,雇员可以更频繁地在家办公,因此多数承租人继续在租赁办公空间。他们发现,在一个办公环境下办公可以提升员工的合作、协调以及生产力。
 
基于其稳定性和持久性,办公建筑的价值通常都能稳定上升。稳定的收入叠加升值潜力让它们成为了机构投资者(比如说养老基金)钟爱的房地产投资。
 
投资办公REITs的风险
 
疫情持续之下,办公地产的未来依然存在着巨大的不确定性。考虑到变异毒株的影响,公司不得不推迟返回办公室的计划。与此同时,很多办公室员工也喜欢远程办公,这可能会迫使更多的公司永久性地采用混合办公政策,从而削减未来的办公空间需求。
 
办公REIT领域经常会面临供给过剩的情况,疫情可能会加剧这一风险。如果开发商创造出太多的供给,这可能会给部分市场的出租率和租金施加压力。
 
此外,办公REITs还面临利率风险。办公建筑都不便宜,REITs需要借钱收购和开发这些房地产。如果利率上升,它们借的又是浮动利率债务或短期债,利息支出可能就会增加。除此之外,利率上升还会提高诸如债券等低风险投资的收益率,进而通常会拖累REIT股价下跌,原因是REITs必须提高股息收益率来补偿投资者承担的更大的风险。
 
2022年的3只精选美国办公REITs
 
2022年初,办公类的上市REITs总计22只。在这些办公REITs当中,涉及甲级办公空间或实验室空间,以及阳光地带地产等成长驱动力的REITs要重点关注。
 
REITs
 
Alexandria Real Estate Equities Inc(NYSE: ARE)聚焦面向协作式生命科学、农业科技,以及科技行业的专业化办公空间。公司拥有位于波士顿、旧金山湾区、纽约市、圣地亚哥、西雅图、马里兰州,以及北卡罗来纳州研究三角等核心城市创新集群的园区。疫情驱动了生命科学行业的大发展,实验室空间需求骤增,进而提升公司协作式办公空间的出租率和租金。
 
Boston Properties Inc(NYSE: BXP)是最大的甲级办公地产上市开发商和所有者,资产集中于6大沿海门户城市:波士顿、洛杉矶、纽约、旧金山、华盛顿哥伦比亚特区以及西雅图。此外,该办公REIT还拥有大量且不断增长的生命科学资产组合,近几年重点挖掘了生命科学、科技、广告、媒体以及信息行业的租户。此外,公司深挖成长市场,包括旧金山市场的拓展以及进军洛杉矶和西雅图。Boston Properties在开发项目规模截至2022年初达$27亿,其中包括多个生命科学项目。
 
Cousins Properties Inc(NYSE: CUZ)聚焦快速增长的阳光地带的甲级办公建筑,资产遍及奥斯丁、亚特兰大、凤凰城、夏洛特、坦帕市、休斯敦以及达拉斯。此外,公司在很多现有市场还有多个在开发的办公地产,以及纳什维尔的一个新项目。疫情期间,人员和公司都向阳光地带迁移。

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